招標(biāo)優(yōu)化:從定額計(jì)價(jià)到模擬清單
隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了持續(xù)的寒冬,各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度都采用“三邊工程”,這對(duì)成本管控提出更高的要求。
“總包合同金額只是憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估出來(lái)的,無(wú)法作為合同控制的金額”;
“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大,無(wú)法直接評(píng)判總包合同成本控制如何”;
“過(guò)程中很多定額中沒(méi)有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天,價(jià)格不談好施工單位根本不做或者就是報(bào)個(gè)高于市場(chǎng)的價(jià)格,為了保證施工進(jìn)度,我們只有妥協(xié)”……
在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過(guò)程中,以上問(wèn)題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽(tīng)到的,其實(shí)這些問(wèn)題的背后就是總包合同計(jì)價(jià)方式所帶來(lái)的。“三邊工程”在項(xiàng)目前期往往無(wú)法出一套完整的施工圖,所以無(wú)法進(jìn)行施工圖預(yù)算,更無(wú)法通過(guò)總價(jià)包干的方式來(lái)確定總包合同金額,現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計(jì)價(jià)”方式,也就帶來(lái)了上面的困惑。那我們?cè)撊绾蝸?lái)扭轉(zhuǎn)這個(gè)不利的局面呢?孫子兵法有云:知己知彼百戰(zhàn)百勝。那首先我們就來(lái)了解定額計(jì)價(jià)。
一、“定額計(jì)價(jià)”模式:招標(biāo)、施工、結(jié)算上面臨成本管控風(fēng)險(xiǎn)
“定額計(jì)價(jià)”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中,招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí),以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù),提出工程造價(jià)稅前上下浮比例的高低,代替工程總造價(jià)的多少進(jìn)行競(jìng)標(biāo),經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)以各投標(biāo)人所報(bào)的比例多少,結(jié)合所報(bào)工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計(jì)及企業(yè)施工業(yè)績(jī)等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)審,最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。
由于“定額計(jì)價(jià)”有著對(duì)招標(biāo)人能力要求相對(duì)不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點(diǎn),所以在西南大部分的企業(yè)都會(huì)采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查,在2010年前重慶本土企業(yè)都會(huì)采用“定額計(jì)價(jià)”模式,2010年后重慶本土標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)始逐步放棄“定額計(jì)價(jià)”。為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會(huì)放棄使用10余年的計(jì)價(jià)方式呢?主要原因是“定額計(jì)價(jià)”不管是在招標(biāo)、施工過(guò)程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險(xiǎn)。
1.招標(biāo)階段:風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)知
合同總金額:“定額計(jì)價(jià)”在招標(biāo)階段只是比對(duì)工程造價(jià)稅前的下浮比例,往往不會(huì)關(guān)注合同金額的問(wèn)題,所以在合同簽訂時(shí)都會(huì)出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算一個(gè)合同金額,這就造成合同金額無(wú)法作為成本控制的依據(jù),在合同審批時(shí)總經(jīng)理無(wú)法評(píng)估合同金額的合理與否,更無(wú)法知道總包合同的預(yù)計(jì)成本究竟是多少。
定額子目數(shù)量:“定額計(jì)價(jià)”模式會(huì)在合同中會(huì)約定選取某地的定額作為計(jì)價(jià)方式,而招標(biāo)時(shí)也無(wú)法判斷定額中的子目是否完全滿足項(xiàng)目,這也為以后因?yàn)槎~子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。
定額子目單價(jià):由于“定額計(jì)價(jià)”是采取總體下浮的方式,無(wú)法得知每項(xiàng)定額子目下浮比例是否合理,到底施工單位賺在哪里虧在哪里,都無(wú)法得知,更無(wú)法在過(guò)程中管控。
2.過(guò)程階段:風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制
總分包界面不清:“定額計(jì)價(jià)”由于本身就是為追求快速定標(biāo)而產(chǎn)生的,所以開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)考慮總包合同的施工界面,合同中往往都是簽一個(gè)大的施工范圍,這就會(huì)造成總分包界面不清晰,總包單位往往會(huì)用這種灰色地帶選取有利潤(rùn)的部分來(lái)做,盡可能推脫利潤(rùn)少或者虧錢部分,迫使開(kāi)發(fā)商增加分包,加大管理難度,出現(xiàn)延誤進(jìn)度的情況。
定額子目計(jì)價(jià):定額由于本身的時(shí)效性限制,造成定額子目單價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有差異,成本管理部要投入大量精力對(duì)不同定額中的某項(xiàng)材料價(jià)格或者人工單價(jià)進(jìn)行核價(jià),特別是變更簽證時(shí)尤為突出,無(wú)法發(fā)揮成本控制的職能。
3.結(jié)算階段:風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法判斷
定額爭(zhēng)議:為了解決定額本身的不足,當(dāng)?shù)亟ㄎ蛘咴靸r(jià)站會(huì)出臺(tái)很多相關(guān)配套的文件,在辦理結(jié)算過(guò)程開(kāi)發(fā)商與施工單位中不光會(huì)對(duì)定額本身有爭(zhēng)議,也會(huì)對(duì)這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭(zhēng)議,更大的爭(zhēng)議是變更簽證如何選取合適的定額,這不光讓開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些問(wèn)題無(wú)法做出準(zhǔn)確的判斷,更無(wú)法判斷出結(jié)算完成的時(shí)間,往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價(jià)還價(jià)的方式解決,但這塊成本的實(shí)際情況如何其實(shí)無(wú)法判斷。
結(jié)算偏差:無(wú)法判斷結(jié)算金額的合理性,結(jié)算與實(shí)際金額偏差過(guò)大,雖然有的企業(yè)會(huì)采用目標(biāo)成本對(duì)比的方式,但是對(duì)單個(gè)合同金額的合理性來(lái)說(shuō)也是無(wú)法把控的。
在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)呢?我們建議采用模擬清單模式。
二、“模擬清單”模式:具備對(duì)成本可審、可知、可控的優(yōu)點(diǎn)
“模擬清單”主要應(yīng)用于港資企業(yè)、內(nèi)地一些標(biāo)桿企業(yè),西南區(qū)域標(biāo)桿企業(yè)在2010年后逐步開(kāi)始使用。“模擬清單”與清單招標(biāo)最大的區(qū)別在于工程量的確定,模擬清單的工程量是在沒(méi)有圖紙的情況下虛擬的,模擬清單強(qiáng)調(diào)的是單價(jià)包干,它有以下優(yōu)點(diǎn):
第一,招標(biāo)階段對(duì)成本可審。“模擬清單”可以在無(wú)圖的情況下編制出清單,列出每項(xiàng)工程的單價(jià),有助于高層在審核總包合同金額時(shí)進(jìn)行直觀判斷。
第二,過(guò)程階段對(duì)成本可知。在項(xiàng)目過(guò)程中,成本管理部可以通過(guò)單方造價(jià)結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度,能直接看出目前總包合同的已發(fā)生成本是多少。
第三,結(jié)算階段對(duì)成本可控。“模擬清單”在項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)通過(guò)施工圖預(yù)算對(duì)清單中的暫定工程量刷新,可以使總包合同形成總價(jià)固定合同,在結(jié)算辦理時(shí)僅需要加上簽證變更部分,在投標(biāo)時(shí)施工單位已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)清單內(nèi)容達(dá)成一致,會(huì)減少爭(zhēng)議,結(jié)算金額可控范圍增大。
目前模擬清單主要分為國(guó)家規(guī)范工程清單和企業(yè)自編工程清單,這兩種清單的區(qū)別在哪里,各自優(yōu)點(diǎn)又有哪些?下面以X企和L企為例,通過(guò)表格、計(jì)價(jià)規(guī)范、不足之處等維度來(lái)對(duì)其工程量清單進(jìn)行對(duì)比,看這兩種清單模式分別適合什么樣的企業(yè)。
首先,在清單計(jì)價(jià)模板上,L企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需要編制模板,根據(jù)構(gòu)件劃分清單內(nèi)容,便于快速測(cè)算單方造價(jià);X企業(yè)根據(jù)國(guó)家模板編制,無(wú)需自己設(shè)計(jì)模板,可以快速開(kāi)展清單編制。
其次,在計(jì)價(jià)規(guī)范上,L企業(yè)采用企業(yè)自己編制工作內(nèi)容以及計(jì)算方式,更有利于開(kāi)發(fā)商控制成本,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);X企業(yè)采取國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范,通用性強(qiáng),由于是國(guó)家規(guī)定的清單內(nèi)容,不易發(fā)生爭(zhēng)議,發(fā)生爭(zhēng)議易解決。
再次,在不足之處上,對(duì)于L企業(yè)來(lái)說(shuō),一來(lái),對(duì)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累要求較高,需要有過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的清單招標(biāo)沉淀以及成本數(shù)據(jù)庫(kù)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等才能形成適合企業(yè)自己的清單模板;二來(lái),需要一定市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán),由于企業(yè)編制的清單規(guī)范帶有一定的不公平性,所以只有開(kāi)發(fā)企業(yè)具有市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)才有施工單位響應(yīng);三來(lái),發(fā)生爭(zhēng)議不易解決,由于清單模板以及清單規(guī)范由企業(yè)自己編制,如果發(fā)生爭(zhēng)議,無(wú)法通過(guò)造價(jià)站進(jìn)行解決,只有通過(guò)法律途徑。而對(duì)于X企業(yè)而言,由于采用國(guó)家編制清單規(guī)范,無(wú)法為某一類或者某一項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)。
通過(guò)以上對(duì)比不難看出,企業(yè)自編工程量清單適合對(duì)清單編制比較熟悉,同時(shí)通過(guò)模擬清單模式運(yùn)作過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè);國(guó)家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用模擬清單招標(biāo)的企業(yè)。
三、快速推行模擬清單:確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點(diǎn)
對(duì)于“模擬清單”來(lái)說(shuō),最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項(xiàng)目、每項(xiàng)包含哪些工作內(nèi)容以及每項(xiàng)的單價(jià)如何測(cè)算準(zhǔn)確。主要是從以下兩個(gè)方面入手:
1.積累典型項(xiàng)目
清單工作項(xiàng)以及工作內(nèi)容的梳理工作,最簡(jiǎn)便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的,就是選取企業(yè)自己的項(xiàng)目:一是已經(jīng)進(jìn)入總包結(jié)算階段的項(xiàng)目,根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單;二是施工圖完成正在施工的項(xiàng)目,在辦理施工圖預(yù)算時(shí)要求按照工程量清單編制。
2.進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析
在完成典型項(xiàng)目積累后,就要對(duì)結(jié)算或者預(yù)算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析:一是綜合單價(jià)經(jīng)濟(jì)分析表,通過(guò)對(duì)綜合單價(jià)的組成分析,可以明確每個(gè)單價(jià)的由來(lái),在新項(xiàng)目相同業(yè)態(tài)采用模擬清單招標(biāo)時(shí)可以進(jìn)行比對(duì),防止出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià);二是建造標(biāo)準(zhǔn),每個(gè)單價(jià)都需要對(duì)應(yīng)一個(gè)建造標(biāo)準(zhǔn),不然單價(jià)就毫無(wú)意義,通過(guò)對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)的積累可以打造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ),同時(shí)可以指導(dǎo)新項(xiàng)目同業(yè)態(tài)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定。那么,模擬清單的編制依據(jù)及編制要點(diǎn)有哪些呢?
1.編制依據(jù)
以L企為例,應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責(zé)部門,要求各部門提供的資料及時(shí)完整,保證“模擬清單”的準(zhǔn)確性。
2.編制要點(diǎn)
施工界面劃分清晰,清單項(xiàng)目要全面,保證清單項(xiàng)目的準(zhǔn)確性,防止過(guò)程中因?yàn)槭┕そ缑娌磺逡约扒鍐雾?xiàng)目不全引起的糾紛;對(duì)于暫定量項(xiàng)目,綜合單價(jià)閉口包干,工程量根據(jù)施工圖調(diào)整,形成總價(jià)包干合同;對(duì)于非暫定量項(xiàng)目,采用閉口總包干,如措施費(fèi)等;與計(jì)價(jià)規(guī)范的差異項(xiàng)需特別說(shuō)明,防止由此引發(fā)的糾紛。
四、“模擬清單”招標(biāo)文件的控制要點(diǎn)
“模擬清單”編制完成后,在形成招標(biāo)文件時(shí)需要明確以下要點(diǎn):
1.合同總價(jià)修正約定
約定合同金額為暫定,除總價(jià)包干項(xiàng)目外其余項(xiàng)目按照綜合單價(jià)包干,出圖后按照施工圖預(yù)算調(diào)整總價(jià),形成總價(jià)包干合同,結(jié)算時(shí)按照總價(jià)+變更方式辦理。
2.零星項(xiàng)目計(jì)價(jià)約定
采保費(fèi)計(jì)取方式,主要是甲供材料由乙方下貨、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、保管收取的費(fèi)用;零星用工價(jià)格,需特別明確窩工單價(jià),減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費(fèi);工程量清單外項(xiàng)目計(jì)價(jià)方式,如:若由于發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更,工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變,而有關(guān)工作與合同原來(lái)的工作相類似,則其增減費(fèi)用按原合同單價(jià)或采取原合同單價(jià)為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價(jià)計(jì)價(jià);若沒(méi)有適當(dāng)?shù)膿Q算基礎(chǔ),則采用公平合理的市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià),相關(guān)市場(chǎng)價(jià)的確定除需考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格水平外,還需考慮投標(biāo)時(shí)合同單價(jià)之價(jià)格水平,從而推算出新單價(jià);也可采用發(fā)包人與承包人在專用條款中約定的其他方法計(jì)取費(fèi)用;合同金額及付款額則隨增減費(fèi)用而相應(yīng)調(diào)整。
3.招標(biāo)用圖要求
仍需向投標(biāo)單位提供最基本的圖紙,盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容,保證各施工單位對(duì)清單內(nèi)容理解程度一樣,如地上地下面積、標(biāo)段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標(biāo)高等,防止投標(biāo)時(shí)相差懸殊。
相關(guān)資訊
- 湖南:11月1日施行,有效期5年!全面推行施工過(guò)程價(jià)款結(jié)算和支付!進(jìn)度款支付比例不得低于80%!
- 住建廳:國(guó)有資金投資工程應(yīng)當(dāng)實(shí)行“施工過(guò)程結(jié)算”!竣工結(jié)算不得對(duì)已確認(rèn)的部分重新核定!
- 黑龍江:國(guó)有資金投資工程應(yīng)當(dāng)實(shí)行施工過(guò)程結(jié)算!竣工結(jié)算不得對(duì)已確認(rèn)施工過(guò)程結(jié)算的部分重新核定
- 佛山市 | 4月1日起施行,深基坑工程施工過(guò)程由第三方監(jiān)測(cè)單位實(shí)施專業(yè)監(jiān)測(cè)管理,費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)
- 住建廳:全面推行施工過(guò)程結(jié)算,取消最高投標(biāo)限價(jià)按“定額計(jì)價(jià)”規(guī)定!
- 江蘇:今日起,全面推行施工過(guò)程價(jià)款結(jié)算和支付!
- 住建部發(fā)布《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(征求意見(jiàn)稿)!13年版規(guī)范即將廢止!
- 再見(jiàn),竣工結(jié)算!又一省印發(fā)施工過(guò)程結(jié)算管理暫行辦法,明年1月1日起實(shí)施
- 建設(shè)工程項(xiàng)目成本管理難題:施工過(guò)程中如何控制材料成本?
- 建筑工程預(yù)算定額計(jì)價(jià)法的八大計(jì)算步驟!
同類文章排行
- 交通部印發(fā)公路水運(yùn)工程施工安全治理能力提升行動(dòng)方案
- 青海:調(diào)整建設(shè)工程現(xiàn)行定額人工費(fèi)單價(jià)!7月1日起執(zhí)行
- 水利部印發(fā)《水利工程造價(jià)管理規(guī)定》
- 西安住建局:關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋使用安全管理的通知
- 西安:關(guān)于加強(qiáng)2023年高、中考期間噪聲污染管控的公告
- 山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 山東省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于繁榮建筑創(chuàng)作的若干措施
- 寧夏加強(qiáng)建設(shè)工程監(jiān)理工作 四種行為將被列入“黑名單”
- 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2023年信用體系建設(shè)工作要點(diǎn)
- 福建省住建廳:5月26日18點(diǎn)起,停止受理二級(jí)建造師等注冊(cè)業(yè)務(wù)!
- 云南:5月22日起,實(shí)施換發(fā)全國(guó)統(tǒng)一電子證書!6月30日后舊版失效!