物業(yè)招標(biāo)一定要招標(biāo)代理嗎？有小區(qū)業(yè)主提出質(zhì)疑，說啥5萬方以上就必須走招標(biāo)代理，還說啥是行業(yè)規(guī)則。

業(yè)主提出“行業(yè)規(guī)則”

以后誰再說小區(qū)物業(yè)公司招標(biāo)一定要采用招標(biāo)代理公司，請(qǐng)叫他把法規(guī)名稱和相關(guān)條款原文講清楚。我們?nèi)ヒ黄鹑W(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。

招投標(biāo)法是為政府、國企、事業(yè)單位等花納稅人的錢單位，設(shè)計(jì)的法定規(guī)則。

小區(qū)選聘物業(yè)公司并非招投標(biāo)法的法定適用范圍，并且物權(quán)法的程序和招投標(biāo)程序有細(xì)節(jié)上的沖突。

順帶解答一下，之前有關(guān)招標(biāo)必須采用招標(biāo)代理結(jié)構(gòu)的問題：

招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。

《中華人民共和國招投標(biāo)法》第十二條

同時(shí)，招投標(biāo)法主要是針對(duì)政府部門或國企設(shè)立的，業(yè)委會(huì)并非法定遵守機(jī)構(gòu)。

業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的上位法是物權(quán)法，在滿足物權(quán)法的前提下，去適應(yīng)招投標(biāo)法而已。

業(yè)委會(huì)將選聘物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的全部文件抄報(bào)給了物管辦、街道辦、社區(qū)，所有對(duì)業(yè)委會(huì)有業(yè)務(wù)指導(dǎo)的單位。

哪來的什么行業(yè)規(guī)則，物業(yè)行業(yè)的行業(yè)規(guī)則，就是一頓亂搞。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，寫得清清楚楚，包干制是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)盈余或虧損。

事實(shí)上哪個(gè)物業(yè)公司不以業(yè)主欠費(fèi)為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條

業(yè)主大會(huì)可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條

我們小區(qū)招標(biāo)，只確認(rèn)有沒有違反現(xiàn)行法律“禁令”。

要說業(yè)委會(huì)工作有問題的，必須拿出明確的法律禁止性條款。

這就是所謂的“法無禁止即可為”。

然后，不采用所謂的物業(yè)行業(yè)行規(guī)，目的就是為了最大限度的讓行業(yè)潛規(guī)則沒有用武之地。

想中標(biāo)的物業(yè)公司，憑自己的合同相應(yīng)程度和投標(biāo)承諾公平競爭，根本不需要認(rèn)識(shí)小區(qū)里任何一個(gè)人。

業(yè)主們只要死死的記住下面幾個(gè)問題：

1、沒有任何法律規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)公司必須采取招標(biāo)（開發(fā)商選聘前期物業(yè)除外）。

2、業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司，是為體現(xiàn)公平才用招標(biāo)，并非法定強(qiáng)制程序。

3、招標(biāo)人是否采用招標(biāo)代理公司，由招標(biāo)人自行決定，任何人無權(quán)強(qiáng)制要求招標(biāo)人采用招標(biāo)代理公司。

4、業(yè)委會(huì)不采用招標(biāo)代理公司，目的是避免招標(biāo)代理公司的行業(yè)潛規(guī)則在小區(qū)作妖作福。

自己的“保姆”，希望業(yè)主們自己說了算。