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      全過程工程咨詢服務(wù)模式在開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)踐與應(yīng)用

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      一、項(xiàng)目基本情況

      (一)項(xiàng)目背景

      《九江市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出,加快做大中心城區(qū),通過集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拓展建設(shè)用地等實(shí)現(xiàn)集聚發(fā)展,促進(jìn)產(chǎn)城融合、港城融合、景城融合,做大做強(qiáng)中心城市,增強(qiáng)其作為省域副中心、長江中游城市群重要節(jié)點(diǎn)的城市功能。山居水岸項(xiàng)目作為九江學(xué)院教育資源整合項(xiàng)目的配套工程之一,是九江市政府為了達(dá)到"留住人才,引進(jìn)人才"而新建的集住宅、商業(yè)及社區(qū)公共配套用房于一體的商住小區(qū)。

      (二)建設(shè)規(guī)模

      山居水岸項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約13.3582萬㎡,總建筑面積為26.02萬㎡,其中地上總建筑面積為20.21萬㎡,不計(jì)容面積為20.22萬㎡。項(xiàng)目總投資約12.5億元,主要由37棟住宅樓、1棟3F商業(yè)中心、1棟2F社區(qū)服務(wù)中心及地下室、給水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、景觀綠化、小區(qū)道路、環(huán)保設(shè)施等公共配套工程組成。

      (三)項(xiàng)目定位

      加大高層次人才引進(jìn)力度,通過建設(shè)人才公寓等優(yōu)惠政策吸引人才、留住人才,打造九江市中高檔品質(zhì)的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目可定義為"限價(jià)定向銷售商品房",為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo),建設(shè)單位積極探索創(chuàng)新管理模式,采用"融合式"管理模式。

      (四)項(xiàng)目進(jìn)展情況

      2020年3月項(xiàng)目完成可行性研究及設(shè)計(jì)招標(biāo),10月完成全過程工程咨詢招標(biāo),12月完成土地招拍掛;2021年3月完成方案報(bào)規(guī)并取得工程規(guī)劃許可證,4月完成總包招標(biāo),7月取得施工許可證,9月完成首批預(yù)售許可證,11月完成D區(qū)地庫頂板封頂。

      (五)全過程工程咨詢情況

      項(xiàng)目建設(shè)單位采用"融合式"管式,在全過程工程咨詢招標(biāo)時(shí)明確了人員配置和服務(wù)需求。服務(wù)范圍包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購策劃、施工階段工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢服務(wù)等工作內(nèi)容。

      二、項(xiàng)目特點(diǎn)分析

      建設(shè)單位作為九江學(xué)院全資成立的開發(fā)公司,擁有國有企業(yè)性質(zhì)的背景。與開發(fā)公司不同的是,所有流程和制度按國有企業(yè)的相關(guān)約束執(zhí)行,項(xiàng)目定位為"限價(jià)定向開發(fā)商品房",所謂"限價(jià)",是指政府在土地出讓條件時(shí)對(duì)房屋售價(jià)設(shè)定了上限;所謂"定向",是指面向博士生、教授、科研等高層次人才為對(duì)象;所謂"開發(fā)商品房",是為了合法合規(guī)項(xiàng)目按房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程運(yùn)作,屬于市場(chǎng)化行為。這樣的大前提,將本項(xiàng)目在管理過程中的重難點(diǎn)凸顯得尤為明顯。

      三、監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型提供全過程工程咨詢服務(wù)

      (一)全過程工程咨詢服務(wù)策劃

      1.項(xiàng)目管理組織策劃

      本項(xiàng)目建設(shè)單位采用"融合式"管理模式引進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù),項(xiàng)目管理人員與建設(shè)單位管理人員合署辦公,納入建設(shè)單位的日常管理。公司接到任務(wù)后,派駐了經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員,首先對(duì)建設(shè)單位現(xiàn)有人員的情況進(jìn)行摸底,結(jié)合人員結(jié)構(gòu)特點(diǎn),對(duì)整個(gè)建設(shè)單位與全過程咨詢單位共同組建的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),包括組織形式、部門職責(zé)、崗位職責(zé)等,形成了三套方案供建設(shè)單位參考決策。

      2.全過程工程咨詢服務(wù)工作分解( WBS )

      通過多年積累,對(duì)項(xiàng)目總體實(shí)施的工作分解包括整合管理、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購、招標(biāo)管理、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工、施工管理及移交。

      3.項(xiàng)目總控管理

      項(xiàng)目管理部針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)經(jīng)過兩個(gè)月的反復(fù)討論研究,制定《山居水岸項(xiàng)目總控計(jì)劃》報(bào)建設(shè)單位審批,項(xiàng)目總控計(jì)劃分為六大階段,包括啟動(dòng)階段、設(shè)計(jì)階段、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購、施工階段、竣工驗(yàn)收。

      (二)前期報(bào)批報(bào)建管理

      在報(bào)批報(bào)建工作啟動(dòng)前,對(duì)本項(xiàng)目涉及的所有報(bào)批報(bào)建工作進(jìn)行梳理,形成了《報(bào)批報(bào)建工作銷項(xiàng)清單》,同時(shí)結(jié)合總控計(jì)劃節(jié)點(diǎn),制定了《報(bào)批報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃》,為項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建專員提供工作依據(jù),引導(dǎo)報(bào)建人員按計(jì)劃實(shí)施,為項(xiàng)目總體進(jìn)度目標(biāo)提供重要保障。

      項(xiàng)目在前期報(bào)批報(bào)建階段,項(xiàng)目部采取一周一調(diào)度,一日一反饋的機(jī)制,讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展、報(bào)建過程中出現(xiàn)的問題,及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門,第一時(shí)間解決困難,從而提高辦事效率,滿足項(xiàng)目進(jìn)度。

      (三)設(shè)計(jì)與技術(shù)管理

      設(shè)計(jì)管理的三大目標(biāo):設(shè)計(jì)進(jìn)度管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、設(shè)計(jì)投資管理,動(dòng)態(tài)持續(xù)貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過程。主要工作內(nèi)容包括需求管理、技術(shù)管理、信息管理、溝通協(xié)調(diào)管理、綠色創(chuàng)新等。

      通過對(duì)山居水岸項(xiàng)目設(shè)計(jì)界面劃分,確定設(shè)計(jì)合同包及設(shè)計(jì)工作內(nèi)容界面劃分和啟動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn),包括主體工程設(shè)計(jì)、外立面裝飾設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、弱電智能化設(shè)計(jì)、海綿城市、裝配式建筑、高低壓變配電設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室外配套工程設(shè)計(jì)。

      通過調(diào)研對(duì)標(biāo)當(dāng)?shù)仡愃频禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,完善主體工程設(shè)計(jì)任務(wù)書編制,將項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)限額指標(biāo)要求進(jìn)行約束。

      (四)招標(biāo)和合約管理

      招標(biāo)管理三大目標(biāo):招標(biāo)進(jìn)度管理、招標(biāo)質(zhì)量管理、招標(biāo)投資管理。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后,按照工程特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目合同包進(jìn)行分解,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃,明確發(fā)包范圍、發(fā)包方式及投資估(概)算額等管理內(nèi)容,制定《招標(biāo)采購規(guī)劃》。根據(jù)總控進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、招標(biāo)規(guī)劃等條件,編制招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃,確定各招標(biāo)項(xiàng)目啟動(dòng)及完成時(shí)間,制定《招標(biāo)采購計(jì)劃表》。同時(shí)在單項(xiàng)招標(biāo)工作開始前,負(fù)責(zé)梳理、劃分標(biāo)段招標(biāo)項(xiàng)目的發(fā)包范圍及施工界面,并就施工總承包招標(biāo)工作提出合理化建議。對(duì)招標(biāo)范圍、資質(zhì)條件、評(píng)分細(xì)則、合同專用條款、主要材料設(shè)備品牌推薦表編制《單項(xiàng)采購方案》與《技術(shù)規(guī)范和服務(wù)要求》,納入《招標(biāo)文件》。在招標(biāo)工作完成后,負(fù)責(zé)編制和移交《招標(biāo)階段總結(jié)》《招標(biāo)臺(tái)賬》《招標(biāo)資料移交表》。

      (五)投資與資金管理

      1.財(cái)務(wù)收支平衡表

      項(xiàng)目前期通過土地出讓條件約束的本項(xiàng)目最高銷售均價(jià)不超過6200元/㎡,為項(xiàng)目進(jìn)行銷售策劃,通過分析規(guī)劃條件指標(biāo),對(duì)住宅可售面積、車位數(shù)、地下室面積、商業(yè)配套等向設(shè)計(jì)單位提出最高估算限額指標(biāo)為12.6億元。

      2.設(shè)計(jì)優(yōu)化

      1)地庫優(yōu)化

      通過對(duì)投資估算指標(biāo)的分析,發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)院地下室面積與本項(xiàng)目總建筑面積和車位配比存在不協(xié)調(diào)情況,地下室面積嚴(yán)重超標(biāo),過于浪費(fèi),項(xiàng)目總投資較大。作為全過程咨詢單位,借助公司后臺(tái)力量,通過多年的積累,調(diào)取了當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目的多個(gè)項(xiàng)目案例和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),供設(shè)計(jì)單位參考,最終通過團(tuán)隊(duì)三個(gè)月的溝通與努力,本項(xiàng)目的地下室從最初的82000㎡,優(yōu)化到59000㎡,共優(yōu)化地下室面積約23000㎡,節(jié)約投資約7000萬元。

      2)消防系統(tǒng)優(yōu)化

      通過對(duì)圖紙審查,結(jié)合相關(guān)規(guī)范和公司多年工程監(jiān)理工作的經(jīng)驗(yàn)積累,對(duì)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化,在滿足圖審和驗(yàn)收要求的前提下取消了部分系統(tǒng),縮減了部分做法,合計(jì)節(jié)約造價(jià)150萬元。

      3)樁基優(yōu)化

      根據(jù)地勘報(bào)告情況和地基承載力要求,地勘報(bào)告描述的推薦樁型為天然筏板地基基礎(chǔ)和旋挖樁型的基礎(chǔ)形式。通過復(fù)核驗(yàn)算,同時(shí)審查地勘報(bào)告的地基承載力指標(biāo),通過對(duì)比周邊項(xiàng)目相同土層提供的地基承載力參數(shù),發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目勘察單位提供的持力層地基承載力指標(biāo)偏保守,相對(duì)較低,嚴(yán)重影響了結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的計(jì)算。通過反復(fù)與勘察單位溝通,采取現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行荷載板試驗(yàn)用來校核數(shù)據(jù)參數(shù)。最終調(diào)整樁基形式,由旋挖樁變更為預(yù)應(yīng)力預(yù)制管樁。筏板基礎(chǔ)厚度縮減了750px,大大節(jié)約了造價(jià),節(jié)省了投資,也加快了工期。預(yù)計(jì)節(jié)約投資1600萬元。

      3.勘察管理

      針對(duì)勘察單位提交的勘察布孔方案,結(jié)合勘察規(guī)范,發(fā)揮了解和掌握當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況的優(yōu)勢(shì),通過優(yōu)化勘察布孔方案,優(yōu)化前總詳勘孔為397個(gè),優(yōu)化后總詳勘孔為328個(gè),同時(shí)在勘察階段派駐現(xiàn)場(chǎng)管理人員實(shí)施監(jiān)督旁站,對(duì)每一孔進(jìn)行驗(yàn)收并留存影像資料,防止勘察單位弄虛作假,原合同勘察費(fèi)約127萬元,通過前期的優(yōu)化控制和實(shí)施過程中的監(jiān)督管控,最終勘察費(fèi)結(jié)算價(jià)為100萬元,節(jié)約投資27萬元。

      4.概算編制與執(zhí)行概算跟蹤

      針對(duì)項(xiàng)目的投資管控形成《成本專題會(huì)》,主要用于協(xié)調(diào)管理,對(duì)于概算執(zhí)行過程中的問題和矛盾,及時(shí)提醒和修正概算。項(xiàng)目最初批復(fù)的概算總額為125451.39萬元,通過半年的項(xiàng)目推進(jìn),全過程咨詢項(xiàng)目管理部組織建設(shè)單位對(duì)概算執(zhí)行情況進(jìn)行定期小結(jié),對(duì)擬進(jìn)行的概算修正情況進(jìn)行了通報(bào),修正概算為125696.18萬元。同時(shí)根據(jù)預(yù)測(cè)繪成果進(jìn)行了收入測(cè)管修正通報(bào),及時(shí)有效地形成專題報(bào)告,提出合理化建議并告知建設(shè)單位,方便建設(shè)單位進(jìn)行下一步投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控決策。

      結(jié)語

      本項(xiàng)目通過探索"融合式"全過程工程咨詢管理服務(wù)模式,在"限價(jià)定向開發(fā)商品房"項(xiàng)目中的實(shí)踐與應(yīng)用,運(yùn)用科學(xué)的管理手段,更好地發(fā)揮監(jiān)理企業(yè)提供全過程咨詢服務(wù)的優(yōu)勢(shì),積極探索房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和管理難度,真正從開發(fā)者的視角來看待項(xiàng)目,真切地體會(huì)業(yè)主的困境,從而贏得業(yè)主的認(rèn)可。

      借助國家推動(dòng)監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的東風(fēng),把握住了市場(chǎng),通過這3~5年的探索與實(shí)踐,積累了一定的對(duì)項(xiàng)目全過程管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),摸索出監(jiān)理轉(zhuǎn)型實(shí)施全過程工程咨詢的成功道路,認(rèn)為只有提供高附加值的咨詢服務(wù)才是未來咨詢行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

      公司要借此項(xiàng)目培養(yǎng)一批具備全過程咨詢管理能力的項(xiàng)目管理人員,建立健全實(shí)施全過程工程咨詢服務(wù)的管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),在全省范圍內(nèi)起到示范引領(lǐng)作用。


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